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Previsiones económicas en el sector logístico para 2020

Interior de una nave logística 

Savills Investment Management (Savills IM), gestora internacional de inversiones inmobiliarias, apuesta por flujos de rentas procedentes de alquileres de larga duración de cara a 2020, en detrimento de las estrategias de valor añadido y oportunistas, que dependen de las perspectivas económicas y la fortaleza del empleo.

En la actual fase tardía del ciclo de inversión, las perspectivas de los mercados de alquiler europeos se han debilitado con respecto a los últimos años. Varios analistas esperan que el crecimiento económico se mantenga en niveles mínimos durante los próximos 12-18 meses, ante el debilitamiento de la demanda mundial y la persistencia de varios riesgos geopolíticos. No obstante, las perspectivas para 2020 de Savills IM ponen de relieve que los sectores de oficinas, retail y naves logísticas siguen albergando oportunidades, aunque los inversores deben prestar atención a la asignación de activos, los cambios estructurales y los formatos resilientes, entre otras características.

Andreas Trumpp, director de Análisis para Europa de Savills IM, comenta que: "en este punto del ciclo, estamos buscando flujos de rentas a largo plazo. Preferimos los distritos de negocios, las zonas aledañas a los distritos de negocios y las ubicaciones céntricas donde los inmuebles estén próximos a buenas infraestructuras de transporte. Los mercados donde exista escasez de superficies de oficinas modernas y optimizadas también pueden brindar algunas oportunidades interesantes. Los activos con múltiples inquilinos y alquileres de corta duración en ubicaciones céntricas ofrecen oportunidades para incrementar las rentas a través de la gestión activa".

También resultan interesantes los activos comerciales que ponen el foco en la experiencia de compra, como los centros outlet, o los formatos comerciales de conveniencia, como los parques de medianas, sobre todo los que cuenten con una competencia próxima limitada y un fácil acceso desde los grandes núcleos de población.

"El acceso a las principales redes de transporte y la disponibilidad de trabajadores constituyen ingredientes esenciales en la receta logística. Por eso, nos gustan las naves de distribución modernas de grandes dimensiones que se encuentran cerca de las principales redes de transporte, así como los inmuebles urbanos más pequeños en las grandes ciudades con alta densidad de población o en sus proximidades” asegura Trumpp.

Cómo se encuentra el retail

Los avances tecnológicos, la evolución demográfica y los cambios en el comportamiento de los consumidores están impulsando grandes transformaciones en todo el sector del retail en Europa. Los activos que ofrecen a los consumidores una experiencia de compra mejorada o más comodidad resisten mejor ante la disrupción derivada de los cambios en los hábitos de compra. Siguen existiendo rentabilidades ajustadas al riesgo atractivas a disposición de los inversores que escojan activos que puedan resistir ante los cambios estructurales y beneficiarse de ellos; en este sentido, la gestión activa es clave.

Estas son las principales tendencias:

Parques de medianas prime en áreas con perspectivas de demanda positivas a largo plazo en los Países Bajos, Francia, Reino Unido, Irlanda, Alemania, Italia y Suecia, especialmente si tienen una locomotora de alimentación y abarcan servicios y experiencias
Los activos prime en grandes calles comerciales de Francia, las siete primeras ciudades alemanas, Londres, las grandes ciudades de Italia, Copenhague, Aarhus, Estocolmo, Lisboa, Madrid y Barcelona


Naves logísticas

Los factores que determinan la demanda de alquiler están moderándose, debido al debilitamiento de las perspectivas económicas en Europa y al aumento de los costes de explotación. Sin embargo, se espera que el sector logístico se beneficie de las transformaciones estructurales, como la implantación de nuevas tecnologías, la automatización, los cambios en los hábitos de consumo y las iniciativas de desarrollo, como la nueva Ruta de la Seda entre China y Europa. El aumento de las entregas de proyectos pondrá en peligro el crecimiento de los alquileres, pero se prevé que el mercado de inversión mantendrá el buen tono en 2020 debido a los grandes volúmenes de capital disponibles y las rentabilidades atractivas frente a otros sectores.

Principales tendencias:

Centros de distribución modernos a lo largo de los principales corredores de transporte en torno a Viena, París, Lyon, Marsella, Irlanda (M50), norte de Italia, los principales polos logísticos alemanes, Sjaelland (Dinamarca), Helsinki, el triángulo logístico sueco, algunos núcleos en Polonia (como Varsovia y Breslavia), y también a lo largo de los principales corredores de transporte y cerca de los principales puertos en Portugal, Madrid y Barcelona.
Activos logísticos urbanos y naves pequeñas-medianas en los Países Bajos (Bleiswijk), Reino Unido, grandes conurbaciones alemanas, Copenhague, Estocolmo, Helsinki, Noruega y oportunidades selectivas en Austria.

España

La evolución prevista del sector inmobiliario español en 2020 resulta más favorable que la media de la zona del euro, pese a la ralentización de la demanda interna y la debilidad de la coyuntura externa.

Principales tendencias:

• Se espera que los inversores sigan mostrando un gran interés por el mercado de oficinas en 2020, por lo que las rentabilidades podrían seguir comprimiéndose a pesar de situarse ya en mínimos históricos. En nuestra opinión, el crecimiento de la contratación de personal en oficinas de Barcelona y Madrid en 2020 también apuntalará el crecimiento de las rentas, ya que están previstas algunas promociones importantes que incorporarán superficies de alta calidad.
Previsión de un incremento moderado de las rentas en las principales calles comerciales de grandes ciudades como Barcelona y Madrid. Las rentas aumentarán ligeramente en los centros comerciales prime en ubicaciones destacadas.
• Dentro del mercado logístico, se observa que existe margen para que la compresión de las rentabilidades se acentúe en 2020 debido a la escasez de productos de primera categoría y a la intensa competencia.

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