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El futuro del negocio inmologístico mira al mercado internacional

Logistics 4.0

El 78% de los fondos inmobiliarios españoles confían en que la recuperación completa pos-COVID-19 del sector europeo inmobiliario tendrá lugar durante los próximos dos años. Estos datos reflejan el optimismo existente sobre la vuelta a la normalidad del sector tras el impacto de la pandemia y se desprenden del informe «El futuro del sector del Real Estate en España» presentado por Auxadi, firma española de servicios financieros internacionales y que cuenta con una dilatada experiencia en administración corporativa de estructuras para fondos de Real Estate (RE) y de Private Equity (PE).

El informe identifica las expectativas, tendencias y retos del mercado, para lo que se ha contado con la opinión de 50 gestores sénior españoles de fondos especializados en el sector inmobiliario. Dentro del marco actual, adoptar una estrategia «wait and see» (40%) y aprovechar las oportunidades de inversión por las valoraciones a la baja que pueda haber en los segmentos más impactados por la pandemia (40%) son las dos posiciones más compartidas entre los consultados. La realización de más due dilligences respecto a la solidez financiera de los inquilinos (38%) y la demanda de mayor transparencia en la información (34%) también marcan el sentimiento de los inversores de cara a los próximos dos años.

Los especialistas coinciden en que los segmentos de logística (74%), comercio retail (72%) y hoteles (70%) son los que experimentarán una mayor recuperación, seguidos de residencial (68%) y centros comerciales (62%)

Según el informe, el nuevo escenario también vislumbra que habrá cambios en los modelos operativos y de costes. Y es que casi ocho de cada 10 gestores señala como "probable o muy probable" que revisarán sus modelos operativos y reducirán costes en los próximos dos años. De igual modo, cinco de cada 10 consideran que estos costes se reducirán entre un 6%-10%, mientras que cerca de cuatro de cada 10 cree que lo harán entre un 11%-25%.

Internacionalización del negocio inmologístico

Del estudio también se desprende que, de cara a los próximos cinco años, los gestores de fondos españoles miran con buenos ojos la internacionalización como vector de crecimiento pos-COVID-19. Europa (82%), Asia-Pacífico (66%) y Latinoamérica (60%) serán las regiones donde ven probable o muy probable invertir. Los países latinoamericanos son foco inversor, en particular, por las similitudes culturales y del idioma (64%), la abundancia de recursos naturales (60%), el alto potencial de crecimiento (51%) y sus buenas infraestructuras (51%). Argentina (89%), México (73%), Perú (71%), Brasil (62%) y Panamá (60%) son los países que acaparan el mayor atractivo inversor de los fondos en esta región.

A este respecto, Rima Yousfan, responsable de Fondos de Auxadi, explica: “la tendencia que venimos observando, y que nuestro estudio respalda es que, en regiones como América Latina, el apetito por parte del capital privado respecto a la inversión en inmobiliario es cada vez mayor. Esto viene motivado en buena parte por el desarrollo de la logística, al calor del auge del e-commerce, y la demanda de residencial por parte de una clase media cada vez más creciente, entre otros factores. No es de extrañar que, desde España, debido al papel que nuestro país juega como puerta de entrada a Latinoamérica, los fondos busquen diversificar sus portfolios a través de inversiones en la región”.

No obstante, según el estudio de Auxadi, los gestores reconocen que las transacciones transfronterizas arrojan retos, derivados de la diversidad de regímenes fiscales (56%) —la principal complejidad que señalan—, los procesos de due diligence (42%) y la existencia de diferentes marcos regulatorios (42%). De ahí que los fondos apuesten por externalizar servicios de administración corporativa como fiscalidad (tax compliance) (un 34% ya los externaliza y un 42% prevé hacerlo); servicios de representación (36% ya lo externaliza y un 48% prevé hacerlo); contabilidad (más de la mitad ya lo externaliza y el 18% prevé hacerlo) o creación y puesta en marcha de SPVs (un 36% ya lo externaliza y un 34% prevé hacerlo).

En este punto, Víctor Salamanca, consejero delegado de Auxadi, afirma: “la inclinación por externalizar este tipo de funciones tan críticas para los fondos demuestra la evolución de nuestro sector hacia modelos de relación en los que empresas como Auxadi se convierten en socios de alto valor añadido para la administración de sus activos. Los fondos confían la gestión de su core business y algo tan crucial como esto les exige contar con colaboradores expertos de la máxima confianza, capaces de operar en el mercado internacional y multipaís”.

Los criterios ESG también serán protagonistas del nuevo contexto, que influirán de manera destacada en la demanda: para el 72% de los gestores, la demanda aumentará a medida que los fondos inmobiliarios incorporen estas variables en sus procesos de inversión. Entre las cuestiones ambientales más apremiantes citan la gestión inmobiliaria sostenible (48%), la resistencia al cambio climático (40%) y la eficiencia energética (32%).

La influencia de la tecnología seguirá siendo relevante en la evolución del sector inmobiliario: siete de cada 10 gestores señalan que tendrá un efecto transformador en el rendimiento de las inversiones, si bien, cuatro de cada 10 reconocen que se están quedando rezagados en la adopción tecnológica. Las tecnologías de mayor impacto serán la inteligencia artificial, la robótica y el Internet de las Cosas.

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